本輪“新政”有一個(gè)特別值得關(guān)注的要點(diǎn)，就是鼓勵(lì)“加杠桿”：
力度之大，前所未見！對于股市的作用就是立竿見影，對于房地產(chǎn)市場呢？日本的“失去三十年”告訴我們，用“負(fù)更多的債，解決債務(wù)問題”，是行不通的。對于房地產(chǎn)市場中的“七寸”開發(fā)商來說，他們的狀況用學(xué)術(shù)的語言，號稱是“資產(chǎn)負(fù)債表”衰退，其實(shí)是“明斯基時(shí)刻”：因?yàn)槭聦?shí)上的“資不抵債”，以至于新借債只能用于“還舊債”的利息，以勉強(qiáng)度日，新增貸款用于“白名單”項(xiàng)目的保交樓已經(jīng)不易，怎么指望他們增加債務(wù)擴(kuò)表。什么情況下，無論是開發(fā)商還是小業(yè)主會“加杠桿”？■ 是“利率低”嗎？當(dāng)然不是，無論是中國還是日本，瘋狂“加杠桿”時(shí)利率都是在高位；■ 是“利潤率高”嗎？當(dāng)然也不是，從上市公司歷年報(bào)表上看，并不是高利潤率是借錢的主要推動力；■ 是“負(fù)債率低”嗎？更不是，否則解釋不了在國內(nèi)借不到錢，而去借美元債。行業(yè)加桿杠正是“高去化率”和“高抵押物估值”的時(shí)候！ 二、“化債”先要解決信用等級
如果我們將債務(wù)主體大致掃描一下可以看到，房地產(chǎn)相關(guān)主體的債務(wù)水平： ■ 地方政府+地方城投公司：
40萬億+65萬億=105萬億
■ 開發(fā)商債務(wù)余額：
50萬億
■ 居民按揭貸+經(jīng)營貸：
40萬億+20萬億=60萬億
（以上數(shù)據(jù)均采用網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)只做大致分析之用）在今年房價(jià)普跌20%、成交量大幅下滑30%、個(gè)稅下滑的情況下，不只是開發(fā)商無力加杠桿，居民在負(fù)債率40%以上水平時(shí)，總體上也不可能加了。■ 用“地方政府專項(xiàng)債”收購閑置土地，使得“市場增量”得以嚴(yán)控；■ 用“長期債”置換“短期債”；用信用等級高的債，置換信用等級低的債；這就是整體形勢反轉(zhuǎn)的最重要的政策基礎(chǔ)，即資產(chǎn)的信用基礎(chǔ)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)換。從“量”上來看“地方債”是大頭，“置換”相當(dāng)于左右口袋互換，而且易操作，道德風(fēng)險(xiǎn)少，是決定性的一手妙棋。三、資產(chǎn)重估的系統(tǒng)轉(zhuǎn)換 “化債”是解決“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的前提，只有這個(gè)牛鼻子問題解決了，才能談“止跌回穩(wěn)”的市場問題。
此次重要的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)換發(fā)布會，特別隱含了，無風(fēng)險(xiǎn)利率的降低和人民幣資產(chǎn)的估值系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換：降息降準(zhǔn)之外，超長期“國債”已經(jīng)成為貨幣發(fā)行的“錨”。
貨幣正是資產(chǎn)價(jià)值的度量之尺，當(dāng)尺子改變的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格就要系統(tǒng)重估。而資產(chǎn)價(jià)格評估有通用的三種方法： 1、交易價(jià)格法
2、資產(chǎn)重置法
在市場交易大幅波動的時(shí)候，最可靠的方法是“資產(chǎn)收益法”，即資產(chǎn)的收益率是否高于無風(fēng)險(xiǎn)利率和借貸利率。房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，因?yàn)橛胁煌钠贩N類別，但就住宅來說，全世界都存在這樣的規(guī)律，就是租金回報(bào)率普遍低于無風(fēng)險(xiǎn)利率，這不是不正常的。 目前，我們正走在均值回歸的路上。
