筑底看量，量在價(jià)先
政策底牌亮出以后，主要城市的幾個(gè)重要的“量”的指標(biāo)有了明顯的改善：
■ “上門量”和“看房量”，這是成交量的先行指標(biāo)；
■ “掛牌量”，這是價(jià)格“尋底”的先行指標(biāo)；
■ “成交量”，是流動(dòng)性的主要指標(biāo)；
■ “成交期”，是活躍度的指標(biāo)；
■ “日光盤”，是市場供需結(jié)構(gòu)的指標(biāo)。
顯然，市場對政策的反應(yīng)是積極的，那么，我們是否可以得出市場已經(jīng)“筑底回穩(wěn)”接下來會“價(jià)格上升”呢？
今年上半年也有一次政策帶來的“量”的反彈，其實(shí)“熊市”中經(jīng)常有階段性的“反彈”，每次大家以為市場回暖，接下來都是以又一次“希望”破滅而落空，怎么從量上判斷市場呢？
熊市成交量的規(guī)律，即“陰跌下降，間歇反彈”，之所以量的間歇式反彈，因?yàn)闀r(shí)間積蓄了的購買力，因某些政策而釋放，但不改熊市量的萎縮本色。
牛市成交量的規(guī)律，與熊市剛好相反，間歇式的成交量突然下跌，正是為成交量不斷的上升，積蓄購買力。
所以成交量的突然上升和下降，不構(gòu)成牛熊的轉(zhuǎn)換，只有持續(xù)的成交量趨勢才是。
用家筑底，投資筑市
市場的底部是誰在買房？是“房子是用來住的”用家；市場的拉升是誰的功勞？是“房子是用來投資的”用家！為什么我不用“炒家”來形容？因?yàn)橐晕覀兊恼攮h(huán)境，根本就不存在“房子是用來炒的”炒家。
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市場參與人 |
用家 |
投資者 |
炒家 |
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決策動(dòng)力 |
按抵租 |
貸款利率 |
交易價(jià)格 |
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房屋用途 |
自主+改善 |
出租 |
空置 |
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區(qū)域選擇 |
工作 |
人口 |
稀缺 |
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溢價(jià) |
方便 |
成本 |
稀缺 |
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時(shí)間 |
長 |
中 |
短 |
改善性用家，既是用家，也是長期投資者，因?yàn)榭梢該Q房、也可以二次置業(yè)，這就是“多樣性改善需求”，也是降低二套房首付的本意。
當(dāng)按揭供款＜租金時(shí)，理論上就進(jìn)入了用家入市的筑底期：
■ 按揭供款隨著利率而下降；
■ 房價(jià)的下降速度快于租金；
■ 用家積累了幾年的力量支撐了成交量。
當(dāng)成交量不斷放大，價(jià)格并沒有隨之上漲，同時(shí)房屋出租回報(bào)＞貸款利率時(shí)，投資者開始確認(rèn)熊市結(jié)束，進(jìn)入市場，這才是價(jià)格見底并開始抬升的動(dòng)力。
告別總體，進(jìn)入個(gè)盤
時(shí)值今日，講房地產(chǎn)總體市場已經(jīng)沒有意義，什么總?cè)丝谙陆?、什么總量過剩和爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)呀，這些總體性悲觀不能解釋十一的突然放量，也不能指導(dǎo)未來的方向。
事實(shí)上，房地產(chǎn)從來就不是一個(gè)總體市場，本質(zhì)上就是區(qū)域市場，而且是區(qū)分結(jié)構(gòu)和動(dòng)力的市場：
■ 品牌環(huán)境 & 交房保證
在“用家”筑底階段，他們的選擇是“個(gè)人化”而且“多樣性”的，同時(shí)他們亦是“看量不看價(jià)”的，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)進(jìn)入了大的選擇區(qū)間，這時(shí)小區(qū)和“個(gè)盤”成交量的持續(xù)增長，就是購買決策的重要依據(jù)。當(dāng)投資者入市的時(shí)候，才能說市道真正反轉(zhuǎn)了，這種反轉(zhuǎn)在開始時(shí)，沒有總體，只有“個(gè)盤”。
