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陳勁松：底部系列之一“哭泣曲線” 發(fā)布時(shí)間：2024-09-03

房地產(chǎn)過往的微笑曲線

大家都熟悉產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”，即：

在分工協(xié)作的產(chǎn)業(yè)中，高位獲利的不是制造組裝，而是前端的產(chǎn)品技術(shù)、專利和后端市場(chǎng)營(yíng)銷的品牌服務(wù)。

說到房地產(chǎn)，雖然也有產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新和后端的營(yíng)銷服務(wù)，但在市場(chǎng)暢旺和泡沫年代，事實(shí)上這一前一后兩方面都處于弱勢(shì)，或者說分工也不是必然，更類似于“哭泣曲線”，如果按國(guó)際通行將開發(fā)商稱之為“建商”，即：

這可以從上市的“建筑設(shè)計(jì)”、“開發(fā)”和“營(yíng)銷代理”的過去十年的年度報(bào)告中得到證實(shí)。

我要說的并不是房產(chǎn)開發(fā)過程中的行業(yè)分工，事實(shí)上中國(guó)大型開發(fā)企業(yè)也將研發(fā)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷都整合了，也看不出太明顯的規(guī)律。

其實(shí)放大范圍，行業(yè)的前端是“土地”的供給者，行業(yè)的后端實(shí)際上是“銀行”，因?yàn)檫@兩端才是行業(yè)的核心資源，更何況銀行還要收二三十年的按揭貸款。

這樣一來，行業(yè)的“微笑曲線”應(yīng)該如下：

這個(gè)曲線可以從上市開發(fā)商的年報(bào)、地方的土地收入和銀行的利潤(rùn)中得到證實(shí)。此處就不羅列數(shù)據(jù)了。

從過往這張“微笑曲線”看，開發(fā)商只不過是“制造、組裝”環(huán)節(jié)，是終端市場(chǎng)中錢的“搬運(yùn)工”：一方面將一半以上的收益搬去買地和稅費(fèi)；一方面給銀行和金融機(jī)構(gòu)打工。

微笑和哭泣的次序

既然開發(fā)商只是錢的“搬運(yùn)工”，他為什么還樂此不疲的擴(kuò)大規(guī)模呢？因?yàn)樽鳛椤鞍徇\(yùn)工”，其實(shí)掙的是每件貨物的搬運(yùn)費(fèi)，只有運(yùn)更多的貨，才能掙更多的“計(jì)件工資”總額。

開發(fā)商們本錢有限，想擴(kuò)大運(yùn)貨量，讓大家批發(fā)更多的貨是關(guān)鍵，怎么辦呢？加杠桿，借貸擴(kuò)張就是部分聰明開發(fā)商的必然選擇，同時(shí)加快貨運(yùn)效率，也就是“高周轉(zhuǎn)”，雖然每件貨物掙的錢還不如以前多，但件數(shù)多了??！

出讓土地的地方政府看到這種情況，當(dāng)然就會(huì)提高貨物的批發(fā)價(jià)，表現(xiàn)在過去的數(shù)據(jù)就是土地出讓金大幅提高而出讓土地的面積增速卻遠(yuǎn)沒有那么高，這是符合“經(jīng)濟(jì)人假說”的；銀行因有抵押的貨物，而且“一魚三吃”（拿地，在建，按揭），也對(duì)此樂不可支。

當(dāng)環(huán)境突然間反轉(zhuǎn)呢？比如“三道紅線”一出，也就是支持龐大規(guī)模的資金要提前還貸的時(shí)候，“微笑”即轉(zhuǎn)為“哭泣”，即：

開發(fā)商因“高杠桿高周轉(zhuǎn)”中的兩高不在，就率先“哭暈在廁所”，這已不必再多提；笑的最早的地方政府貨也出不去了，是時(shí)因“備貨”土儲(chǔ)、開發(fā)新城、大搞基建也借了銀行的銀子，成了第二個(gè)悲傷難耐的人。

現(xiàn)在大家都望向哭泣曲線高處的掙了房地產(chǎn)三十多年錢的笑到最后的銀行了。

悲欣交集中的生態(tài)鏈

有人反對(duì)說，最先哭泣的不應(yīng)該是掏空6個(gè)錢包的小業(yè)主們嗎？

不應(yīng)該是給開發(fā)商提供服務(wù)和產(chǎn)品而拿不到“應(yīng)收款”的下游供應(yīng)商嗎？

當(dāng)然是，“覆巢之下，豈有完卵”，我這里主要是指眼淚的“量級(jí)”，同時(shí)我們相信在“保交樓”和法制下，時(shí)間換空間，能有個(gè)適當(dāng)?shù)慕鉀Q。

但是小業(yè)主和供應(yīng)商問題的解決，依然要仰望處于高處的銀行。

整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表衰退的過程中，相互影響的生態(tài)鏈其實(shí)非常脆弱。生態(tài)鏈不崩盤的最重要的因素就是“水”和“氣候”，而銀行的金融政策就是！

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