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陳勁松：底部系列之二什么是“底線”思維？發(fā)布時(shí)間：2024-09-10

底線的底在哪里？

記得在“封控”的第一年，當(dāng)時(shí)深圳還沒有將大小公園封閉，王石先生召集朋友們爬深圳最高峰梧桐山，以振奮精神。因?yàn)橐咔殛P(guān)系，線下銷售網(wǎng)點(diǎn)處于封控狀態(tài)，幾乎所有人都在擔(dān)心生意會(huì)大受影響。

一見面王石先生說了一個(gè)道理，當(dāng)所有人都同等地面臨同一個(gè)環(huán)境問題的時(shí)候，要回答的只有一個(gè)問題：“你是不是比50%的平均行業(yè)公司水準(zhǔn)強(qiáng)？如果是，有什么好擔(dān)心的”？

可見當(dāng)時(shí)的“底線思維”基于：

1、如果行業(yè)去產(chǎn)能，去掉一半也就是底了；

2、當(dāng)行業(yè)一半的企業(yè)面臨困境，環(huán)境就會(huì)改變；

3、只要企業(yè)規(guī)模和利潤比平均好就會(huì)渡過困境。

現(xiàn)在回望起來，顯然這三個(gè)“底線思維”的基礎(chǔ)都不成立，也就是說三年前我們都太樂觀了。

王石先生是八十年代初創(chuàng)業(yè)，我們世聯(lián)是九十年代初創(chuàng)業(yè)，經(jīng)歷了各種宏觀調(diào)控和市場變化，都算得上“老江湖”了，都相信“形勢(shì)比人強(qiáng)”。其實(shí)，這三、四十年的經(jīng)驗(yàn)與“百年未有之大變局”比顯然還沒有“底線思維”。

那么“底線”在哪里？應(yīng)該怎么“思維”？

行業(yè)規(guī)模萎縮多少不是底線思維

記得疫情第三年，恒大暴雷之后，行業(yè)頓時(shí)緊張起來，加上“封控”措施愈加嚴(yán)厲，“暴雷”有風(fēng)潮蔓延之勢(shì)。萬科郁亮先生召集在中城新產(chǎn)業(yè)劉愛明先生處聚會(huì)，金地凌克先生也在，當(dāng)時(shí)討論的主題之一是“新房市場從18萬億的高峰，會(huì)降到多少，才能趨于平衡？”

萬科和金地是行業(yè)的標(biāo)桿，向來重視宏觀大勢(shì)的研究，他們的研究結(jié)論正是結(jié)合了日本泡沫之后加上中國房屋的折舊綜合的考慮，認(rèn)為從高峰期的18萬億總銷售金額將在12-13萬億觸底。我沒有這么樂觀，只是覺得大數(shù)18萬億中位于中國低能級(jí)城市可能已供過于求，這相當(dāng)于一半的銷售額將不復(fù)存在。

顯然，這種討論現(xiàn)在看來問題不在于剩下多大的規(guī)模，而是這樣的思維本身：這里隱含了一個(gè)假定條件，就是單只考慮房地產(chǎn)行業(yè)本身，而沒有考慮整體經(jīng)濟(jì)的影響。

當(dāng)2024年行業(yè)平均一個(gè)季度的銷售額尚不足高峰期半個(gè)月的情況出現(xiàn)后，就是高喊“活下去”的萬科，肯定也是完全預(yù)測不到的了。

高盛去年的預(yù)測是L型復(fù)蘇，當(dāng)時(shí)大家還頗有微詞，截至目前，既沒有看到L中的底線（價(jià)格），也沒有復(fù)蘇（成交量）。

“政策底”與“市場底”

記得今年一季度，關(guān)于放松房地產(chǎn)各種調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，說明過去的一系列限制市場的捆綁政策“三道紅線”、“五限”、“高房貸利率”，已退出歷史舞臺(tái)，不止于此，還出臺(tái)了政府“收購商品房”這種史上未見的利好。大家一致認(rèn)為，“政策底”已至，“市場底”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

可是非常遺憾，市場在短期反應(yīng)之后，隨即歸于沉寂。為什么“政策工具”一反歷史常態(tài)，沒有像歷史上那樣激起市場的反彈？

其實(shí)，一直到疫情之前，中國房地產(chǎn)沒有經(jīng)歷過大的“市場周期”，全是“政策周期”，以至于大家普遍產(chǎn)生了一種市場的“政策依賴癥”：如果市場太火就出各種限制性的調(diào)控政策，如果太冷，就出各種激勵(lì)政策（出讓土地、首付、稅費(fèi)、棚改、利率、戶口、保障、自持、容積率……）。

也就是說當(dāng)“政策底”一到，市場就即時(shí)“到底”，而且迅速反彈。盡管政府已經(jīng)出臺(tái)了各種激勵(lì)政策，甚至可以說是“應(yīng)貸盡貸、應(yīng)出盡出”，政策怎么也算到底了吧，“市場底”為何遲遲未到？

市場急需的不止是政策，更是錢

仔細(xì)驗(yàn)證下來，所謂政策有三大類：

1、限制和放松市場準(zhǔn)入類（即不花代價(jià)的行政命令）。如限購、限貸、限價(jià)、限社保、限自持、限保障……

2、要求金融機(jī)構(gòu)和地方政府的政策類（即要求別人付代價(jià)）。如應(yīng)貸盡貸、保交樓、收購商品房、加大保障房、降利率、降首付、舊改、降稅費(fèi)……

3、既要又要的未來平衡類。如既要防風(fēng)險(xiǎn)，又要保交樓；即要加大保障房建設(shè)，又要穩(wěn)定市場……

以上三類中，第一類已然應(yīng)放盡放，做到這一點(diǎn)不難；第三類是未來的結(jié)構(gòu)，屬于目標(biāo)，也不難理解。關(guān)鍵是第二類，尤其是需要金融機(jī)構(gòu)和地方政府承擔(dān)一定成本的政策，說句實(shí)在話，很難落實(shí)，原因無他，資源有限！

比如“收購商品房作為保障房”。誰出錢、怎么出、價(jià)如何、收誰的、怎么還？比如“應(yīng)貸盡貸”，誰來貸，貸給誰、怎么批、如何還、什么價(jià)？這使得出臺(tái)政策易，落實(shí)政策難。

在地方政府和金融機(jī)構(gòu)都面臨挑戰(zhàn)和困難的時(shí)候，其實(shí)全世界處理此類問題的主體，都是所謂的“最終貸款人”即中央政府。所謂“政策底”，是“政策落實(shí)底”，相信只有這個(gè)政策著陸，才真正能出現(xiàn)“市場底”。

真正的底線思維

價(jià)格降多少是底，這不是底線思維的問題，規(guī)模降多少是底？也不是。

房地產(chǎn)的“底線”就是：“住”和“用”；“底線思維”就是：房子的“住”和“用”的現(xiàn)金流收益大于現(xiàn)金流成本。

也就是“現(xiàn)金流不能為負(fù)”。

看似“現(xiàn)金流為正”的底線思維不難，而一旦加入“資產(chǎn)、負(fù)債”的情況，尤其是“資產(chǎn)價(jià)值＜負(fù)債”下，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流補(bǔ)足資產(chǎn)負(fù)值就難于登天了！

解決的唯一辦法，不是“砸鍋賣鐵”不過日子了，而是置“資產(chǎn)貶值”于不顧，用新的“融資現(xiàn)金流”過渡，給予空間和時(shí)間逐步改善經(jīng)營性現(xiàn)金流來續(xù)命，這是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“底線”。

市場始終是存在的，即使在上世紀(jì)六七十年代，我還記得在哈爾濱大街的電線桿上，依然有換房的小招貼廣告，那可是“文革”時(shí)期啊。

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